Nowe przepisy od 1 stycznia 2009 r.

Dom z wymaganym świadectwem energetycznym

Od 1 stycznia 2009 roku, sprzedając lub wynajmując dom czy mieszkanie, trzeba mieć świadectwo energetyczne budynku.

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości wynika z prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej, zapisane w dyrektywie 2002/91/EC, zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy Prawo budowlane. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa energooszczędnego. W szerszym aspekcie takie działanie ma być czynnikiem zwiększającym bezpieczeństwo energetyczne kraju, wpływać ma na globalne obniżenie zużycia energii oraz ograniczać emisję gazów cieplarnianych.

Po wielu miesiącach konsultacji i negocjacji minister infrastruktury podpisał rozporządzenia do ustawy Prawo budowlane, która wdraża unijną dyrektywę EPBD. Chodzi o rozporządzenia określające wymogi dla audytu energetycznego. Z trzech dokumentów najważniejszy jest ten, który dotyczy metodologii sporządzania świadectwa energetycznego. Pozostałe to już nowelizacje. Mowa o przepisach uściślających zakres i formę projektu budowlanego oraz określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Do tej pory jedynym aktem wykonawczym do ustawy było rozporządzenie z dnia 21 stycznia 2008 r. Wprowadza ono zapisy dotyczące szkoleń i egzaminów dla przyszłych audytorów. Warto przypomnieć, że ustawa o systemie oceny energetycznej budynków miała wejść w życie obligatoryjnie dnia 4 stycznia 2006 r. O tym, że unijne regulacje zostaną włączone w zakres przepisów Prawa budowlanego, dowiedzieliśmy się w listopadzie tego samego roku. Ustawa długo jeszcze nie była gotowa, ostatecznie ujrzała światło dzienne dnia 19 września 2007 r., jako dokument wymagający późniejszych uzupełnień. Wygląda na to, że w rozporządzeniach też będzie dużo poprawek. Na liście sporządzonej przez przedstawicieli środowisk naukowych, którzy brali udział w pracach legislacyjnych, jest już 27 uwag.

Metodologia ważna rzecz

Świadectwa energetyczne nie będą - jak wcześniej zapowiadano - określać klas energetycznych budynku. Charakterystyka energetyczna obiektu zostanie określona metodą odnoszenia cech ocenianego budynku do cech budynku referencyjnego. Oznacza to, że obiekt, poddawany analizie, musi spełniać - przynajmniej na najniższym dopuszczalnym poziomie - aktualne wymagania techniczno-budowlane stawiane budynkom.

W  świadectwie obliczone zostanie miedzy innymi zużycie nieodnawialnej energii pierwotnej (niezbędnej do zapewnienia ogrzania i wentylacji, chłodzenia, podgrzewania ciepłej wody użytkowej i oświetlenia wbudowanego)  i porównanie tej wartości z odpowiednią wartością referencyjną, zgodną z przepisami. Dzięki tym informacjom użytkownik pozna orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym określi koszty utrzymania z tym związane. - Dziś głównymi czynnikami decydującymi o zakupie czy wynajmie nieruchomości, a więc także i o cenie, jest jej lokalizacja i standard. Jestem przekonany, że wkrótce dołączy do tego także kwestia energochłonności - twierdzi Michał Staszewski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Świadectwa energetyczne mają być ważne przez dziesięć lat. Z obowiązku ich posiadania zwolnione będą wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 mkw. oraz takie, w których koszt prac poprawiających jakość energetyczną nie przekroczy 25 proc. wartości odtworzeniowej. To samo dotyczy budynków mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez dwa lata lub cztery miesiące w roku. Uzyskanie świadectwa nie będzie konieczne również w przypadku obiektów zabytkowych i obiektów kultu religijnego. 

Powstanie nowy zawód

Od nowego roku w Polsce powstał nowy zawód - formalnie jeszcze nie nazwany, potocznie określany mianem certyfikatora energetycznego. Bez niego obrót na rynku nieruchomości będzie praktycznie niemożliwy. Sporządzaniem świadectw energetycznych zajmować się będą, zgodnie z ustawą, osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania -  ich liczbę szacuje się obecnie na około 80 tysięcy - oraz absolwenci, magistrowie, każdego rodzaju studiów wyższych, którzy przeszkolą się, zdadzą egzamin państwowy lub ukończą co najmniej roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego. Rejestr osób uprawionych do wydawania świadectw energetycznych prowadzony będzie przez ministra infrastruktury i dostępny najpóźniej  na początku przyszłego roku na stronie internetowej ministerstwa.

W dobrym kierunku

Uczestnicy rynku budowanego twierdzą, że wprowadzenie oceny energetycznej budynków i mieszkań to krok w dobrym kierunku. Zdaniem Krzysztofa Milczarka, dyrektora ds. zarządzania wiedzą Grupy Atlas, poziom zużycia energii stanie się wkrótce jednym z wymiernych weryfikatorów jakości projektu architektonicznego i precyzji jego wykonania.  - Mam nadzieję, że nie będzie już miejsca dla tych projektantów i wykonawców, którzy dotychczas chodzili „na skróty", mieszali systemy ociepleń różnych producentów, stosując materiały niskiej jakości, dla autorów „budowlanych wynalazków" nieprzestrzegających technologicznych reżimów - mówi dyrektor Milczarek.

W Polsce rocznie dokonuje się kilkuset tysięcy transakcji kupna-sprzedaży. Jak zapewniono w ministerstwie, certyfikacja dotyczyć będzie zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jeżeli inwestor, na przykład deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie nowo oddanego budynku. Sytuacja się komplikuje w przypadku budynków już istniejących i wprowadzanych do obrotu. Prawo Budowlane mówi, że nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. W obowiązującej ustawie nie przewidziano jednak sankcji za niedopełnienie tego wymogu. Rodzi się więc pytanie, jak zachować się ma notariusz, gdy strony umowy nie przedstawią mu stosownego dokumentu.

- Nikomu nie można  zabronić rozporządzania własnością z powodu wady administracyjnej.  W tej sytuacji  strony umowy muszą zostać powiadomione, że brak świadectwa energetycznego może narazić je, po dokonaniu transakcji, na ewentualne postępowanie administracyjne, ale taka sytuacja nie wpłynie na samą transakcję - uważa adwokat Piotr Pieczonka z Kancelarii Prawniczej Nowacki, Pawelski, Pieczonka, Stoppa.

Osobną kwestią są koszty, z jakimi będą musieli się liczyć właściciele nieruchomości. Dziś nikt nie jest w stanie oszacować kosztów certyfikacji. Mówi się, że w zależności od wielkości budynku czy mieszkania, będą się one wahać od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku domu jednorodzinnego mówi się o kwocie około tysiąca złotych. Pytanie, kto będzie dyktował ceny - nowa korporacja zawodowa czy rynek?

Pojawiają się także głosy krytyczne w związku z nowelizacją Prawa budowlanego. Nowa regulacja jest zgodna z Dyrektywą UE 2002/91/EW, ale niestety nie określa sankcji za niedopełnienie nowego obowiązku. Jest również nieprecyzyjna, jeśli chodzi o zdefiniowanie sytuacji, w których świadectwo będzie bezwzględnie wymagane. Rodzi to wiele wątpliwości, które będą towarzyszyć czynnościom prawnym, których to przedmiotem stanie się sprzedaż 
i oddawanie w użytkowanie budynków oraz mieszkań.

- W związku z nowelizacją Prawa budowlanego pojawiło się wiele wątpliwych kwestii, 
z jakimi w przyszłym roku borykać się będą deweloperzy, inwestorzy oraz indywidualni właściciele mieszkań i budynków planujący sprzedaż lub wynajem nieruchomości. Można przypuszczać, że początek roku 2009 z uwagi na szereg wątpliwości w tej mierze, jak również deficyt osób posiadających wymagane przepisami ustawy przygotowanie do wykonania audytu, przyczyni się do osłabienia obrotu nieruchomościami na rynku - komentuje Mecenas Lidia Szczesna-Jędrych z kancelarii prawnej LSJ.

Jak wskazuje Mec. Szczesna-Jędrych, należy zauważyć, że ustawodawca uregulował kwestię „wadliwości" świadectwa wskazując na sankcję w postaci istnienia wady fizycznej, podczas gdy w żaden sposób nie uregulował  sankcji za nieposiadanie certyfikatu. Na pewno świadectwa energetyczne zaczną funkcjonować w przypadku budynków oddawanych przez firmy deweloperskie. Bowiem, aby uzyskać od ministerstwa zezwolenie na użytkowanie budynku, deweloperzy muszą przedstawić obszerną dokumentację, której niezbędnym elementem od przyszłego roku będą certyfikaty. Jednak w przypadku mieszkań i budynków istniejących rynku wtórnego tylko od woli nabywcy zależeć będzie, czy sprzedawca mieszkania będzie musiał wykazać się certyfikatem. - Zgodnie z dzisiejszym stanem, sprzedaż mieszkania, budynku nie posiadającego certyfikatu energetycznego, będzie możliwa i skuteczna prawnie. Nie ma przepisu, który wpływałby na ważność takiej czynności prawnej. Ewentualne zmiany 
w Kodeksie cywilnym, których niestety nie uchwalono, mogłyby wpłynąć na ważność umowy 
w przypadku braku certyfikatu - dodaje Mec. Szczesna-Jędrych.

(RK) 

Komentarze

Nie ma jeszcze komentarza do tego arykułu